Judicialis Rechtsprechung

Sofern eine Benutzungsregelung in der Gemeinschaftsordnung einer Bezeichnung von Räumen des Teileigentums widerspricht, geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor. Ob ein Widerspruch besteht, ist jedoch vorab durch Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu ermitteln.

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Gründe:

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, deren Sondereigentumseinheiten in der Teilungserklärung vom 17.1.1973 mit Wohnungen, Läden, Lager und Tiefgarage beschrieben sind. Dem Antragsgegner gehört ein Miteigentumsanteil verbunden mit einem Sondereigentum, das als Laden bezeichnet ist.

Zur zulässigen Nutzung enthält § 1 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) auszugsweise folgende Regelung:

Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken, nicht aber zu gewerblichen Zwecken benützt werden, jedoch ist die Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit in den Wohnungen und die Mitbenützung der Wohnungen bis zu 50 % der Netto/DIN-Fläche zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken gestattet, soweit sich daraus nicht eine Störung der übrigen Bewohner ergibt. Zur weitergehenden oder ausschließlichen Benutzung von Wohnungen für gewerbliche Zwecke bedarf es der schriftlichen Zustimmung des Verwalters ... Die Zustimmung ist widerruflich ... Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grunde verweigern oder widerrufen. Als wichtiger Grund gilt es insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der Rechte der WE oder der Hausbewohner mit sich bringt oder auch nur befürchten lässt.

Die in der Wohnanlage errichteten Läden und Lagerräume dürfen ohne zusätzliche Genehmigung und ohne Einschränkung irgendwelcher Branchen gewerblich genutzt werden. Dasselbe gilt auch für evtl. verkaufte Teile der Tiefgarage.

Ferner enthält die Regelung noch Vorschriften zur Belieferung, Beschilderung, Werbung und Vitrinennutzung der im Teileigentum stehenden Räumlichkeiten.

Der Antragsgegner hatte sein Sondereigentum vermietet. In den Räumen betrieb seit 1.8.2000 eine Untermieterin ein Feinkostgeschäft und in dessen Rahmen während der Ladenöffnungszeiten von montags bis freitags sowie samstags einen Stehimbiss.

Die Antragsteller haben beantragt, dem Antragsgegner die Nutzung seines Teileigentums als Küchenbetrieb für die Zubereitung von Speisen verbunden mit der Abgabe derselben zum Verzehr an Ort und Stelle zu untersagen. Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluss vom 9.12.2003 antragsgemäß zur Unterlassung verpflichtet. Hiergegen hat der Antragsgegner Beschwerde eingelegt. Während des Beschwerdeverfahrens wurde der Küchenbetrieb in dem Teileigentum eingestellt und das Mietverhältnis beendet. Die Beteiligten haben daraufhin die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 16.11.2004 den Antragstellern die gerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegt und von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde begehren die Antragsteller, dem Antragsgegner die gerichtlichen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen und zu ihren Gunsten eine Kostenerstattung anzuordnen.

II.

Das nach § 45 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 FGG, § 20a Abs. 2 FGG zulässige Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Nach Erledigung sei nur noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden. Diese Entscheidung richte sich nach § 47 WEG. Wesentlicher Gesichtspunkt für das gerichtliche Ermessen sei der voraussichtliche Ausgang des Verfahrens bei streitiger Fortsetzung. Hier hätte der Antragsgegner voraussichtlich Erfolg gehabt. Denn die Antragsteller besäßen keinen Anspruch darauf, dass die Nutzung des Teileigentums als Stehimbiss unterbliebe. Eine derartige Nutzung stehe nämlich nicht im Widerspruch zu einer Gebrauchsregelung. Hier bestehe nämlich die Besonderheit, dass die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung in dem maßgeblichen Punkt widersprüchlich seien. Vorab sei deshalb zu klären, ob die eine oder die andere Regelung vorgehe. Hier ergebe sich der Umfang der zulässigen Nutzung aus der Gemeinschaftsordnung, während die Bezeichnung des Teileigentums in der Teilungserklärung eher der Abgrenzung zum Wohnungseigentum als zu einer Festlegung des Verwendungszwecks diene. Bestimme nun aber die Gemeinschaftsordnung das Maß der erlaubten Nutzung, so sei dem Antragsgegner hier jegliche öffentlich-rechtlich zulässige Nutzung gestattet. Es sei deshalb gerechtfertigt, den Antragstellern die Gerichtskosten beider Verfahrenszüge aufzuerlegen, hingegen komme eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten in keinem der Rechtszüge in Betracht.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis nur teilweise nicht stand.

a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Landgerichts, dass bei unterschiedlichen Angaben in der Teilungserklärung einerseits und in der Gemeinschaftsordnung andererseits grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vorgeht (BayObLGZ 1988, 238/241; BayObLG ZMR 1998, 184; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 448). Das Landgericht hat jedoch zu Unrecht einen Widerspruch zwischen den Regelungen in der Teilungserklärung und denen in der Gemeinschaftsordnung angenommen.

b) Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Inhalt des Grundbuchs geworden sind, kann der Senat selbständig auslegen. Abzustellen ist auf Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGHZ 121, 236/239; siehe Palandt/Bassenge BGB 64. Aufl. § 10 WEG Rn. 8).

Bei der im Rahmen der Kostenentscheidung gebotenen summarischen Prüfung ergibt sich der vom Landgericht gesehene Widerspruch nicht. Die Teilungserklärung unterscheidet in Abschnitt II (S. 6 unten) zunächst allgemein gemäß § 1 Abs. 1 WEG zwischen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Bei der Darstellung der einzelnen Miteigentumsanteile, verbunden mit einem Sondereigentum oder einem Teileigentum, trennt sie zwischen Wohnungen und Läden bzw. Lagerräumen. Die unterschiedliche Bezeichnung als Laden oder Lager läge fern, wenn nur eine Abgrenzung zum Wohnungseigentum hätte vorgenommen werden sollen. Für die Auslegung zu berücksichtigen ist noch, dass in § 1 Abs. 2 GO (Seite 2 oben) der Sprachgebrauch der Teilungserklärung aufgegriffen und übernommen wird, wonach "Läden und Lagerräume" gewerblich genutzt werden dürfen. Wäre mit "Laden" in der Teilungserklärung nur eine Funktionsbezeichnung gemeint gewesen, hätte es sich angeboten, von einer Verwendung dieses Begriffs in der Gemeinschaftsordnung abzusehen und das Sondereigentum dort nur allgemein zu umschreiben (siehe z.B. BayObLGZ 1988, 238/240: "Räume"; BayObLG ZMR 1998, 184: "Raumeigentumsrechte Nr. 4 bis 12"; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 448/449: "Teileigentum"). Zudem lassen auch die in diesem Zusammenhang getroffenen zusätzlichen Regelungen in der Gemeinschaftsordnung zur Belieferung, zur Beschilderung, zu Werbetafeln und zur Vitrinennutzung den Schluss auf eine gewerbliche Nutzung, jedoch nur in der Form eines Ladens zu.

c) Dass der Betrieb einer Imbissstube in einem Teileigentum, das als Laden ausgewiesen ist, bei typisierender Betrachtungsweise mehr stört als die zugelassene Nutzung, entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats (BayObLG NZM 2000, 288; zuletzt BayObLG Beschluss vom 12.1.2005, 2Z BR 202/04; siehe auch OLG Köln WuM 2005, 71; OLG Celle ZMR 2004, 689). Der auf das Unterlassen einer gaststättentypischen Nutzung beschränkte Antrag wäre deshalb voraussichtlich erfolgreich gewesen.

d) Die Kostenentscheidung richtet sich auch bei übereinstimmender Erledigterklärung nach § 47 WEG (z.B. BayObLG Beschluss vom 2.3.2000, 2Z BR 152/99 = NZM 2000, 686 - Leitsatz). Weil der Antragsgegner voraussichtlich unterlegen wäre, hält es der Senat für angemessen, ihm die gerichtlichen Kosten des ersten und des zweiten Rechtszugs vollständig aufzuerlegen. Hingegen besteht kein Anlass, gemäß § 47 Satz 2 WEG eine Kostenerstattung zugunsten der Antragsteller anzuordnen. Das Verhalten des Antragsgegners kann insbesondere nicht als mutwillig, seine Verteidigung und sein Rechtsmittel können nicht als aussichtslos bezeichnet werden. Das Landgericht hat eine Rechtsauffassung vertreten, die von der des Amtsgerichts abwich. Die unterschiedlichen Rechtsmeinungen beruhten darauf, dass die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung nicht eindeutig und auslegungsbedürftig ist. Für das Ergebnis nicht erheblich ist die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vom 9.10.2002, nach der der Antragsgegner zur Unterlassung der bestimmungswidrigen Nutzung aufgefordert und ihm ein gerichtliches Vorgehen angedroht wurde. Denn eine selbständige Anspruchsgrundlage für die Untersagung der Nutzung bildet dieser Beschluss schon nach seinem Inhalt nicht.

3. Nach § 47 WEG ist es mit Rücksicht auf den teilweisen Erfolg der Antragsteller angemessen, die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuteilen, von einer Erstattungsanordnung jedoch abzusehen.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung